Was Sie bereits vor dem Verkauf Ihrer Immobilie beachten sollten
Die erste sollte immer sein: um welche Art von Immobilie handelt es sich? Geht es um eine Wohnung, ein Einfamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus oder sogar auch Büroräume?
Auch wenn diese Frage vielleicht zunächst banal klingen mag, sollten Sie sich auf jeden Fall bewusst machen, dass jede Immobilie eine andere Käuferzielgruppe hat. So sind Einfamilienhäuser beispielsweise interessant für Familien, ein Mehrfamilienhaus hingegen ist interessant für Kapitalanleger. Genau an dieser Zielgruppe sollten Sie dann Ihr Marketing ausrichten. Was ist denjenigen wichtig? Worauf legen die Zielgruppe ihren Fokus? Das alles können Sie später in Ihrem Exposé und auch in den Gesprächen gut mit einbauen.
Ihre Immobilie sollte bereits bevor Sie mit dem Verkauf starten, ansprechend aussehen. Vor allem die Dinge, die Sie möglichst schnell und mit wenig Aufwand erledigen können, aber gleichzeitig einen großen Effekt haben (Stichwort „erster Eindruck“), sollten Sie direkt in die Hand nehmen. Hier gilt natürlich: nicht alles macht bei jedem Objekt Sinn. Versuchen Sie hier einen Überblick zu behalten und wägen Sie genau ab. Denken Sie auch immer an Ihre Käuferzielgruppe.
Ein oft unbeliebter Punkt ist die Beschaffung und Kontrolle aller Dokumente. Ist alles aktuell? Welche Unterlagen müssen gegebenenfalls erneuert werden? Müssen noch Dokumente bei den Behörden beantragt werden? Nicht vergessen sollten Sie den Energieausweis. Wenn dieser nicht spätestens beim Besichtigungstermin vorliegt, drohen Strafen.
Welche Unterlagen genau benötigt werden, hängt vom jeweiligen Immobilientyp ab.
Unter anderem folgende Dokumente benötigen Sie für den Verkauf Ihrer Immobilie:
- Bauplan
- Baubeschreibung
- Bebauungsplan
- Flurkarte
- Grundbuchauszug
- Grundriss
- Lageplan
- Energieausweis
- alle Nebenkosten / Betriebskosten
- Instandhaltungskosten
- alle Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen
- Bei Wohnungen z.B. Protokolle der Eigentümerversammlung und die Teilungserklärung
- Bei Mehrfamilienhäusern z.B. Nutzungs- und Wohnrechte aller Mieter
Informieren Sie sich vorab, welche Dokumente speziell in Ihrem Fall notwendig sind und kümmern Sie sich rechtzeitig um die Beantragung bei Behörden. Dadurch vermeiden Sie spätere Wartezeiten im Verkaufsprozess.
Wie ermittle ich den Wert meiner Immobilie?
Im besten Fall lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie von einem Profi ermitteln, der bereits Erfahrung hat und sich im Immobilienmarkt auskennt. Dies kann beispielsweise ein Immobilienmakler übernehmen oder auch ein Immobiliengutachter. Möchten Sie die Sache selbst in die Hand nehmen, sollten Sie den Immobilienmarkt mehrere Monate beobachten.
Der Wert Ihrer Immobilie richtet sich unter anderem nach Angebot und Nachfrage, Baujahr, Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilie, Wohnfläche oder auch dem Grundstück. Das sind mit die wichtigsten Aspekte. Wenn Sie sich beispielsweise auf Immobilienportalen umschauen, machen Sie sich immer wieder bewusst, dass jede Immobilie einzigartig ist und bereits wenige Unterschiede zwischen den einzelnen Immobilien einen großen preislichen Unterschied machen können. Daher ist es von Vorteil, wenn Sie den Markt längere Zeit beobachten, um ein Gefühl dafür zu bekommen.
Um Zeit zu sparen, denken Sie vielleicht jetzt: „Ich stelle meine Immobilie einfach mal online und schaue, was passiert“ – das ist jedoch aus folgendem Grund vielleicht keine ganz so gute Idee:
In der Regel sind Immobilienkäufer nämlich sehr erfahren und vergleichen genau. Legen Sie einen zu hohen Preis fest, kann es abschreckend auf die Interessenten wirken. Sie werden sich dann erst gar nicht bei Ihnen melden. Setzen Sie einen zu niedrigen Preis an, kann es ebenso sein, dass sich keiner oder nur wenige melden. Denn die Kaufinteressenten suchen direkt den Haken. Ändert sich der Verkaufspreis immer wieder, da Sie sich herantasten möchten, führt das natürlich ebenso zu Misstrauen bei den Kaufinteressenten.
Der Verkaufspreis sollte also mit Bedacht gewählt sein.
Was muss ich beim Exposé beachten?
Das Exposé ist das Aushängeschild Ihrer Immobilie. Es sollte daher einen professionellen Eindruck machen. Auf den Immobilienfotos, die Sie am besten von einem Fotografen erstellen lassen, sollte alles gut erkennbar sein. Im Text sollte alles Wichtige enthalten sein. Wichtig ist, dass der Interessent direkt einen realitätsnahen Eindruck vom Zustand der Immobilie bekommt. Das bedeutet natürlich auch, dass Makel nicht verschwiegen werden dürfen. Stellen Sie Ihre Immobilie im besten Licht dar, ohne das Gesamtbild zu verzerren. Am Ende ist der Interessent nur enttäuscht, wenn er die Immobilie dann zum ersten Mal live sieht, da er sich vielleicht eine ganz andere (schönere) Immobilie vorgestellt hat.
Tipp: Stellen Sie Ihr Exposé auf mehreren Portalen online. Käufer suchen auf den verschiedensten Plattformen nach einer passenden Immobilie. So erreichen Sie mehr Menschen und kommen immer wieder ins Gedächtnis.
Eventuell macht es auch Sinn, dass Sie Anzeigen auf den Immobilienportalen schalten. So wird Ihre Immobilie bei der Suche weiter oben angezeigt. Das können Sie immer im Hinterkopf behalten.
Wie geht es weiter, wenn sich die ersten Kaufinteressenten gemeldet haben?
Zunächst einmal können Sie bereits am Telefon die Interessenten vorqualifizieren. Hören Sie echtes Interesse heraus oder haben Sie das Gefühl, dass diejenigen einfach nur mal schauen möchten? Haben sich die Interessenten bereits Gedanken zur Finanzierung gemacht? Mit Sicherheit hat der ein oder andere Interessent bereits ein paar erste Fragen, die am Telefon geklärt werden können. Nehmen Sie auch direkt alle Daten von ihm auf. Sie können nun zunächst über ein paar Tage die Kontakte sammeln und dann – je nachdem wie viele sich melden – Ihre Favoriten heraussuchen und einzeln zu einem Besichtigungstermin einladen.
Vor einem Besichtigungstermin sollten Sie nochmal schauen, dass die Immobilie soweit ordentlich und gepflegt aussieht. Sollte sie aktuell noch bewohnt sein, natürlich auch aufgeräumt. Lüften Sie vorher noch einmal gründlich durch und öffnen sie alle Vorhänge. Machen Sie das Licht an. So ist es möglichst hell in den Räumen, was direkt eine positive Atmosphäre schafft.
Beantworten Sie alle Frage, und antworten Sie auch auf kritische Fragen souverän. Spielen Sie nichts runter, sondern gehen Sie auf mögliche Bedenken ein. Vielleicht haben Sie auch bereits eine Lösung für das ein oder andere Problem? Ansonsten lässt sich darüber reden. Das ist das Wichtigste in der Kommunikation. Schließlich steht eventuell gerade der neue Käufer Ihrer Immobilie vor Ihnen.
Am besten ist es natürlich, wenn Sie ihm bei bestimmten Punkten entgegenkommen können. Der Kaufinteressent fühlt sich so in seinen Bedenken ernst genommen.
Wurde ein Käufer gefunden, steht nun der Notartermin und die anschließende Übergabe an
Wenn Sie sich mit dem Käufer geeinigt haben, setzt der Notar nun den Kaufvertrag auf. Darin sind alle individuellen Abmachungen zu finden, die Sie beide getroffen haben. Der Vertrag wird dann vorab an beide Parteien zur Durchsicht geschickt. Prüfen Sie ihn gründlich, bevor die Beurkundung stattfindet.
Bei der Beurkundung sind beide Parteien anwesend. Der Notar geht den Vertrag nun Satz für Satz durch. Hier können Sie nochmal Fragen stellen, sofern etwas unklar ist oder berichtigt werden muss.
Im Anschluss muss der Käufer nun die Immobilie bezahlen. Das läuft entweder über ein Notaranderkonto oder Direktzahlung. Wenn dies erfolgreich abgeschlossen ist, kann nun die Übergabe der Immobilie erfolgen. Der neue Besitzer ist nun im Grundbuch eingetragen und hat alle nötigen Dokumente sowie die Schlüssel für seine neue Immobilie.
