Vorab ein erster Überblick: Zunächst einmal ist es so, dass beide Partner gleichermaßen an der Immobilie beteiligt sind (Zugewinngemeinschaft) – es sei denn, es wurde anders im Ehevertrag vereinbart. Daher besteht entweder die Möglichkeit, dass das Haus verkauft wird, oder an einen der beiden Ehepartner ausgezahlt wird. Je nachdem, ob einer weiter im Haus bleiben möchte oder nicht.
Die Immobilie können Sie natürlich auch bereits im Trennungsjahr verkaufen. Möglich ist es auch, das Haus an die gemeinsamen Kinder zu vererben oder es zu vermieten.
Was Sie immer im Blick haben sollten: Sollte es so kommen, dass sich beide uneinig sind, was mit der Immobilie passiert, kann es zu einer Teilungsversteigerung kommen.
Wem gehört das Haus bei einer Scheidung?
Das Haus gehört immer demjenigen, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Das können entweder beide oder nur einer sein.
Als alleiniger Eigentümer gehört Ihnen allein die Immobilie. Sie sollten allerdings wissen, dass Sie bis zur Scheidung die Zustimmung des Ehepartners benötigen, sofern die Immobilie während der Trennungszeit verkauft werden soll.
Ein Ehevertrag kann eine spätere Aufteilung natürlich sehr erleichtern. Sollte allerdings kein Ehevertrag vorhanden sein, handelt es sich um eine Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, dass das Vermögen sowie die Vermögensgüter, welche Sie und Ihr Partner erwerben, auf beide Partner zu gleichen Teilen aufgeteilt wird. Das bedeutet für die Immobilie: sie gehört beiden zu 50%. In der Realität ist dies natürlich schwer umzusetzen, wenn Sie Ihre Zukunft nicht mehr zusammen verbringen. Möglich ist es hier, dass der eine Partner seine Hälfte an den anderen auszahlt. Sind Kinder im Spiel, kann die Immobilie auch vererbt werden. Die am meisten gewählte Möglichkeit ist jedoch, das Haus zu verkaufen und den Verkaufserlös auf beide Parteien aufzuteilen. Aber zunächst einmal: atmen Sie durch! Treffen Sie keine voreiligen Entscheidungen. Nutzen Sie die Trennungszeit, sich über diese Punkte klar zu werden und dann suchen Sie nach einer Einigung mit dem Partner.
Verkauf der Scheidungsimmobilie
Es gibt verschiedene Möglichkeiten für den Zeitpunkt:
- Verkauf während der Trennungszeit
Dies ist nur dann möglich, wenn beide Partner es wollen. Das gilt ebenso, wenn nur einer der beiden als Besitzer im Grundbuch Beide Ehepartner müssen hier ihr Einverständnis geben. - Verkauf nach der Scheidung
Spätestens beim Scheidungsverfahren ist es dann soweit. Hier sollte es spätestens feststehen, wenn Sie beide sich dafür entschieden haben, die Immobilie zu verkaufen und den Verkaufserlös gleichermaßen zwischen beiden aufzuteilen. Es empfiehlt sich in jedem Fall, dass Sie sich hierbei von einem Immobilienexperten beraten lassen.
Was geschieht mit dem Kredit?
Wenn es sich um eine bestehende Immobilienfinanzierung handelt, gibt es verschiedene Möglichkeiten, mit dem Hauskredit zu verfahren: Einer übernimmt den Kredit allein, beide zahlen den Kredit vorzeitig ab oder der Kredit wird weiterhin gemeinsam von beiden Partnern getilgt.
Treten Sie hier auf jeden Fall in Kontakt mit Ihrer Bank. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, können Sie die Restschuld in der Regel dann durch den Erlös, den Sie mit dem Verkauf der Immobilie erzielen, bei der Bank begleichen.
Was Sie beachten sollten: wenn einer der beiden Ehepartner seinen Anteil nicht zahlt, beispielsweise aufgrund von Streit oder weil der Anteil nicht bezahlt werden kann, kann sich die Bank gegen beide Kreditnehmer wenden, auch wenn der andere seinen Anteil bereits gezahlt hat. Die Bank hält am Kreditvertrag fest. Ihr ist es egal, wer von beiden wieviel zahlt, Hauptsache der Kredit wird abbezahlt. Kommt es zu keiner Einigung oder verweigert der eine Partner die Zahlung, darf die Bank Ihr Haus sogar zwangsversteigern. Das ist natürlich unbedingt zu vermeiden, da eine Zwangsversteigerung immer auch einen weitaus geringeren Erlös für Sie beide bedeutet, als wenn Sie die Immobilie auf dem freien Markt verkaufen.
Steuerliche Aspekte beim Verkauf Ihrer Immobilie
Hier sind die Grunderwerbsteuer und die Spekulationssteuer zu erwähnen.
Während der Ehe ist es möglich, dass die Immobilie auf einen Partner übertragen werden kann, ohne dass die Grunderwerbsteuer fällig wird. Selbst im Zuge der Scheidung fällt keine Grunderwerbsteuer an. Sollte nach der Scheidung allerdings bereits weiteres an Zeit vergangen sein, ist dies nicht mehr so einfach möglich.
Die Spekulationssteuer muss gezahlt werden, wenn zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie weniger als zehn Jahre liegen. Wenn Sie Ihre Immobilie in den vergangenen Jahren ausschließlich selbst bewohnt haben, gilt die Spekulationsfrist von 10 Jahren bei Ihnen NICHT.
Beziehen Sie hier auf jeden Fall Ihren Steuerberater mit ein.
